Foto: Freepik
Perspectiva é de melhora dos produtos; momento indicado para manter os FIIs na carteira ou elevar gradualmente a aposta no portfólio
Nos últimos meses, análises têm frequentemente apontado oportunidades positivas de compra de fundos de investimentos imobiliários (FIIs). O fato de parte significativa dos produtos ainda não ter voltado a ser negociada na B3 (a bolsa de valores brasileira) nos patamares de antes da pandemia é um dos motivos, além da sinalização de que o movimento de alta da Selic pode estar perto do fim.
Por mais que a desaceleração econômica prevista para 2023 possa preocupar, analistas consideram que isso não deve anular um indicativo de oportunidade nos FIIs para médio prazo, algo próximo a 18 meses.
As principais oportunidades identificadas estão nos FIIs que sofreram mais no auge da pandemia — no período, houve uma forte queda nas cotas, acompanhando os efeitos do fechamento de lojas e escritórios —, como os de shopping centers e lajes corporativas nas carteiras. Alguns exemplos de FIIs de lajes corporativas incluem Vinci Offices (VINO11), BTG Pactual Corporate Office (BRCR11), CSHG Real Estate (HGRE11) e Brazil Real Estate Victory (BREV11).
Analistas avaliam que o rendimento pago ao investidor havia caído, mas já retornou junto à reabertura de escritórios e lojas, o que diminui taxas de vacância e inadimplência. O valor da cota, contudo, ainda não aumentou, apresentando, assim, vantagem.
Como anda cada tipo de FII
De acordo com um levantamento realizado pela Quantum Finance, empresa de soluções para o mercado financeiro, a pedido do jornal Valor, a média de retorno dos FIIs segue abaixo do registrado antes da crise sanitária. Em média, os fundos de lajes rendem 26% menos em comparação a fevereiro de 2020, por exemplo, considerando o retorno calculado a partir da cota ajustada por proventos até julho deste ano.
Os fundos de shopping centers rendem 12,02% menos. Por outro lado, os FIIs de logística apresentam um desempenho 0,08% acima do pré-covid. Os fundos de papel, por sua vez, ganham destaque com seus recebíveis registrados na carteira, tendo desempenho 24,74% superior no período.
Conforme ressalta o estudo, os fundos de recebíveis têm cotas mais estáveis na bolsa e também contam com papéis de dívida corrigidos pelo Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M), calculado mensalmente pela Fundação Getulio Vargas (FGV), que subiu, e pela Selic. Dessa forma, diversos fatores favoreceram os fundos de papel.
Diversificação da carteira
Mirando o futuro, as análises sugerem menos atratividade dos fundos de papel, com o cenário de queda da Selic e da inflação a partir de 2023, e, assim, o retorno do interesse por fundos de tijolo.
Como esclarecido em matéria especial do Valor sobre o estudo, existem fatores internos e externos aos FIIS que explicam a retomada da atratividade do ativo. Considera-se que a “pior fase” já tenha passado e que, ainda assim, as cotas seguem negociadas com desconto — diferença entre o valor da cota na bolsa e o preço da cota patrimonial ou dos imóveis presentes na carteira — em fundos de shoppings e lajes, indicando oportunidade de investimento.
Na visão dos especialistas consultados, como a alta da Selic está para chegar ao fim, a tendência é que ocorra uma inversão na curva. Isso quer dizer que, mesmo que haja desaceleração econômica no próximo ano, o efeito disso deve ser pequeno no mercado imobiliário. A justificativa seria a de que não existe um estoque de projetos imobiliários muito grande a ser entregue, o que é positivo, já que a tendência é não existir uma oferta excessiva, segurando o preço dos imóveis.
É lembrado, ainda, que os fundos imobiliários respondem à inclinação da curva de juros futura, ou seja, a sinalização da Selic de possível corte no futuro já causa impactos na perspectiva do mercado.
De modo geral, as análises da pesquisa mostram um cenário promissor. Para os próximos 18 meses, a perspectiva é de mais locação, menos vacância e redução do juro. Esse movimento explicaria a perspectiva de melhora dos ativos e o momento indicado para manter os FIIs na carteira de investimento ou elevar gradualmente essa aposta no portfólio.
